Mi történik, ha az osztatlan közös tulajdon eladása során az egyik tulajdonostárs nem ért egyet az értékesítéssel, vagy az ingatlant haszonélvezeti jog terheli?
Az ilyen helyzetek gyakran bizonytalanságot okoznak, mert a tulajdonosok jogai és a vevő lehetőségei eltérhetnek egy önálló tulajdonú ingatlan adásvételétől.
Az osztatlan közös tulajdon eladása ugyanakkor jogszerűen megvalósítható, ha az érintettek tisztában vannak a tulajdoni hányadokkal, az elővásárlási joggal és az esetleges terhekkel.
Osztatlan közös tulajdon eladása: szükséges minden tulajdonos beleegyezése?
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, akik meghatározott eszmei hányaddal rendelkeznek, az önmagában nem jelenti azt, hogy az épület vagy a telek fizikailag is fel van osztva közöttük. A tulajdonostárs főszabály szerint önállóan rendelkezik a saját tulajdoni hányadával.
Az egész ingatlan értékesítéséhez viszont valamennyi tulajdonos közreműködése szükséges. Az osztatlan közös tulajdon eladása során fontos az elővásárlási jog vizsgálata. Ha valaki külső vevőnek kívánja értékesíteni a részét, a többi tulajdonostársat főszabály szerint elővásárlási jog illeti meg.
A vételi ajánlat közlésének és a jog gyakorlásának módját ezért célszerű ügyvéddel egyeztetni. A használati megosztási megállapodás szintén lényeges dokumentum. Ez rögzíti, hogy az ingatlan mely részeit használják kizárólagosan vagy közösen, de önmagában nem hoz létre külön ingatlantulajdont.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása: milyen jogai vannak a vevőnek?
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása jogilag lehetséges, mivel a haszonélvezeti jog fennállása nem zárja ki a tulajdonjog átruházását. A vevőnek azonban számolnia kell azzal, hogy a bejegyzett haszonélvezet az adásvételt követően is fennmarad.
A haszonélvező jogosult az ingatlan birtoklására, használatára és hasznainak szedésére a jogának megfelelő keretek között. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosváltás önmagában nem jogosítja fel az új tulajdonost az ingatlan beköltözhető állapotban történő átvételére.
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása előtt ezért tisztázni kell, hogy a jogosult fenntartja-e a jogát, vagy hozzájárul annak megszüntetéséhez. A törléshez megfelelő jogcím és az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratok kellenek.
A fennálló haszonélvezet az ingatlan piaci értékét és értékesíthetőségét is befolyásolja, főleg akkor, ha a vevő saját lakhatási célra keres ingatlant.
Milyen dokumentumokat ellenőrizzünk szerződéskötés előtt?
Az osztatlan közös tulajdon eladása előtt célszerű friss tulajdoni lapot beszerezni, ellenőrizni a tulajdoni hányadokat, valamint áttekinteni a használati megosztásról szóló dokumentumokat.
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása esetén külön figyelmet igényel a jogosult személye, a jog terjedelme és az esetleges törlés feltételeinek szerződéses rendezése. A vevőnek a vételár meghatározásakor azt is mérlegelnie kell, hogy az ingatlant mikor és milyen feltételekkel veheti birtokba.